Что спровоцировало некоторый рост ставок?

03.09.2011

Этим летом в сегменте коммерческой недвижимости из-за уменьшения вакантных площадей, сократилось количество предложения на рынке аренды, что спровоцировало некоторый рост ставок.

В условиях довольно существенного сокращения объема предложения выросла средняя арендная ставка. По сравнению с началом летнего сезона она увеличилась на 6%. Лидером по объему предложения по-прежнему остались офисные помещения. В июле их объем по площади составляет 58%. Далее идут производственно-складские (29%) и торговые помещения (12%). Сегмент торговой недвижимости в июле характеризуется существенным снижением предложения и ростом средней арендной ставки. В центральной части города количество объектов уменьшилось на 18% по сравнению с июнем. А вот их суммарную площадь ожидало более значительное уменьшение – на 36%, сообщает malls.ru.

В летний период на рынке коммерческой недвижимости наступает затишье. По данным компании Jones Lang LaSalle Россия и СНГ, именно поэтому уменьшается количество экспонируемых объектов в торговых коридорах и торговых центрах, за счет чего арендные ставки демонстрируют небольшой рост. В то же время, ставки на новые площади в качественных торговых центрах не зависят от сезона, а скорее – от стадии проекта.

Активный рост спроса, продолжившийся во втором квартале 2011 года, стимулировал новый скачок максимальных ставок арендной платы, которые за второй квартал выросли на 20% и составили 1200 долл. за кв. м в год. «В целом за полугодие ставки выросли на 33%. Ставки на офисы класса «А» выросли на 13% по сравнению с первым кварталом и составили 850 долл. за кв. м в год. Ставки на класс «В+» и «В-» в целом остались на уровне первого квартала и составили $400-600 за кв. м в год и $300-400 за кв. м в год соответственно. Несмотря на то, что доля пустующих площадей на офисном рынке остается на достаточно высоком уровне, на рынке не так много предложений больших площадей в качественных офисах, готовых к немедленному въезду. Такая ситуация в сочетании с новыми ограничениями на офисное строительство приведет к дальнейшему росту ставок на качественные офисы во второй половине года», – говорит Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики офисной и складской недвижимости, Jones Lang LaSalle Россия и СНГ. При этом она отмечает, что сегментация офисного рынка углубляется, и ставки на офисы одного класса могут существенно отличаться в зависимости от географического расположения, качественных характеристик здания, размера сделки и т.д.

По мнению Марии Троицкой, директора по маркетингу компании Storm Properties, в настоящий момент наблюдается недостаточное предложение качественных офисов в сегменте прайм, при этом спрос остается высоким. Именно с этим связан рост ставок. «Некоторым арендаторам для удачного ведения бизнеса необходимо находиться в центре города, поэтому им приходится оплачивать высокие арендные ставки, так как у них банально нет выбора. Кроме того, правительство ограничило возведение новых офисных комплексов в центре, что также создает дефицит качественных площадей», – поясняет она.

Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, говорит, что восстановление рынка после кризиса идет ускоренными темпами. Хотя даже при текущих ставках аренды офисов, Москва находится только на четвертом месте среди городов мира. «Сейчас в Москве более резкое повышение цен наблюдается на офисы в ЦАО. До конца года ставки аренды в этом сегменте продолжат рост. Это связано с тем, что уровень вакантных площадей в этом районе самый низкий в городе и спрос на помещения в центре растет самыми быстрыми темпами. Т.е. говорить о том, что все офисные сегменты сейчас растут в цене одинаково – не верно. Все зависит от того, какой именно офис хочет снять арендатор – внутри Садового кольца или за ТТК, с отделкой или в Shell&Core», – поясняет она.

Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что показатель объема поглощения офисных площадей в Москве растет. По сравнению с 1 кв. 2011 г. показатель поглощения в офисном сегменте увеличился почти на 60%. За пределами ЦАО ставки не изменились: до сих пор некоторые собственники таких помещений идут на уступки потенциальным арендаторам.
Изменение ставок аренды по результатам первого полугодия по офисам класса «А» (на 6,5% по сравнению с концом 2010 г.) означает наличие потенциала роста ставок только на качественные и высоко востребованные объекты с расположением в ЦАО.

Рост ставок в сегменте торговой недвижимости обусловлен возобновлением развития многих арендаторов, начиная с 2009 года. Наибольший рост ставок произошел в центральном районе Москвы, это связано еще и с тем, что был введен запрет на строительство новых ТЦ внутри Садового кольца, а спрос на помещения в этом районе всегда был и остается очень высоким. «Ставки повышаются в концептуальных, раскрученных объектах с удачным местоположением. Менее удачные объекты пользуются меньшим спросом со стороны потенциальных арендаторов, в нынешних рыночных посткризисных условиях мало кто из них готов идти в сомнительные проекты, соответственно и рост ставок в таких объектах невелик», – считает Шевчук.

По ее словам, в ближайшее время ситуация принципиально не изменится, будет происходить дальнейшее заметное повышение ставок для наиболее востребованных объектов, в том числе street retail, с удачным местоположением.

«Действительно, арендная ставка за первое полугодие 2011 года повысилась за счет ввода дорогих объектов торговой недвижимости. В перспективе рост арендных ставок продолжится, т.к. из заявленных к вводу до конца 2011 года объектов открытие всех ТЦ кроме «Калейдоскоп» перенесено на 2012 год», – говорит Илья Красильников, ведущий специалист по работе с брендами департамента торговой недвижимости NAI Becar.

По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в сфере торговой недвижимости во 2 кв. 2011 г. существенно активизировались сетевые ритейлеры. В торговых центрах Москвы рост арендных ставок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 10%. Он наблюдается скорее в рамках торговых галерей и не касается якорных арендаторов.

Учитывая политику московских властей по ограничению строительства коммерческой недвижимости в центре столицы и стабильный спрос на торговые площади, ставки на последние будут расти. «В настоящее время уровень вакантных площадей постепенно сокращается. При этом наиболее востребованными объектами с долей вакантных площадей от 0 до 2,0% являются успешные концептуальные торговые центры, к примеру ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Атриум» и другие. Уровень вакантных площадей в других объектах в 4 раза выше и достигает 10%. Однако сокращение площадей в торговых центрах вынуждает ритейлеров рассматривать формат стрит-ритейл. Магазины стрит-ритейл удачно расположенные, с качественным трафиком, визуальной доступностью и оптимальными архитектурными характеристиками имеют существенный потенциал для повышения ставок аренды», – поясняют эксперты ASTERA.

Эльвира Шанина